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楼市遉K›·æŒ‡å—åQšè¿™äº›æˆ¿å­ä¸è¦ç¢°

2018/12/13 10:19:30   ¾~–辑åQšadmin  æ¥æºåQšåŒ—京在¾U?

在很多ähçœég¸­åQŒæˆ¿ä»ähš´æ¶¨ï¼Œè´¢å¯Œæ»šæ»šè€Œæ¥åQŒå°±ä»¥äؓ投资住房可谓无往不利。但往往忘了åQŒæˆ¿ä»·ä¸Šæ¶¨çš„巨额收益åQŒæ˜¯è´§å¸æ”¾æ°´æ—¶ä»£çš„馈赠,与个体努力的关系不大ã€?/p>

投资房地产获得增值收益的意图可以理解åQŒä¹°æˆ‰K˜²é€šèƒ€çš„想法更是再正常不过。但不是ä»ÖM½•æ—¶å€™ï¼Œæˆ¿å­éƒ½å€¼å¾—投资åQ›ä¹Ÿä¸æ˜¯ä»ÖM½•è·Ÿæˆ¿å­æ²¾è¾¹çš„资äñ”åQŒéƒ½å¯ä»¥æ”‘Ö¿ƒæŠ•èµ„ã€?/span>

楼市里遍地是é›øP¼Œå®ˆå¥½è‡ªå·±çš„胦富ã€?/span>

    

    01

    å•†ä½å…¬å¯“åQšè¢«å¿½è§†çš„高½EŽè´¹

    åœ¨ä¸­å›½ï¼Œå…¬å¯“和住宅在政策上的待遇有天壤之别ã€?/p>

    å…¶ä¸€åQŒå…¬å¯“一般属于商业地块,土地使用权只æœ?0òqß_¼Œè€Œä½å®…的土地使用权有70òq´ä¹‹ä¹…。更关键的是åQŒåœ¨äº§æƒé—®é¢˜ä¸Šï¼Œä½å®…已经明确到期可自动箋期,大概率是免费¾l­æœŸåQŒè€Œå…¬å¯“却不会有这æ ïLš„待遇ã€?/p>

    å…¶äºŒåQŒå…¬å¯“çš„‹¹åŠ¨æ€§è¿œ˜qœä¸å¦‚住宅,原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契½EŽå’Œä¸ªç¨Ž½{‰æ–¹é¢çš„优惠åQŒè€Œå…¬å¯“则要承担全部税费,整体½EŽè´¹æˆæœ¬é«˜è¾¾10%-15%左右åQŒè€Œä½å®…çš„½EŽè´¹æˆæœ¬åªæœ‰2-5%ã€?/p>

    

    å…¶ä¸‰åQŒå…¬å¯“更便宜只是一¿Uè¯¯åŒºã€‚公寓ä­hæ ég¹‹æ‰€ä»¥ä½ŽäºŽä½å®…,是因为土地成本相对较低,土地使用òq´é™ç›¸å¯¹è¾ƒçŸ­åQŒä¸”没有学位配套åQŒæ°´ç”µè´¹ç”¨æŒ‰ç…§æ›´é«˜æ ‡å‡†çš„商业处理åQŒä¸”è´äh¬¾òq´é™˜qœä½ŽäºŽä½å®…,实质成本一炚wƒ½ä¸ä½Žã€?/p>

    è®¸å¤šäººæŠ•èµ„公寓的理由åQŒæ˜¯å…¬å¯“的租金回报率相对较低。的¼‹®å¦‚此,一¾U¿åŸŽå¸‚住宅的¿UŸé‡‘回报率不­‘?%åQŒè€Œå…¬å¯“却可以辑ֈ°5%以上åQŒæŽ¥˜q‘国际åã^均水òqŸë€?/p>

    ä½†é—®é¢˜åœ¨äºŽï¼Œ5%的年化回报åƈ不高åQŒè´§å¸åŸºé‡‘的无风险利率也æœ?%左右。更关键的是åQŒä¹°æˆ¿è¦çš„是房ä­h上涨的收益,而不是æ˜O长的¿UŸé‡‘回报åQŒæ‰‹é‡Œæ‹¿ç€ä¸€å †å˜çŽ°èƒ½åŠ›å·®ã€å›žæŠ¥å‘¨æœŸé•¿çš„资产,不是什么好事ã€?/p>

    å…¶å››åQŒå…¬å¯“在一¾U¿åŸŽå¸‚å·²¾læˆäº†æ”¿½{–打压对象。北京、广州纷¾U·å‡ºå°æ”¿½{–,¼›æ­¢å…¬å¯“面对个äh享受åQŒæ–°å»ºå…¬å¯“的销售对象和转让对象只能是企业。公寓的‹¹åŠ¨æ€§æœ¬æ¥å°±ä¸€èˆ¬ï¼Œå¦‚今更面临对个äh冰封的风险,性ä­h比更是大打折扣ã€?/p>

    02

    æ³•æ‹æˆ¿ï¼šå¤©ä¸Šä¸ä¼šæŽ‰é¦…é¥?/p>

    ä»ÖM½•ä¸€¿Uå•†å“ï¼Œåªè¦ä»äh ¼ä½ŽäºŽå¸‚场ä»øP¼Œéƒ½ä¼šæœ‰å¸‚åœÞZ¹‹å¤–的理由ã€?/p>

    æ³•æ‹æˆ¿å°±æ˜¯å¦‚此。法拍房一般七折è“v拍,最¾lˆæˆäº¤ä­h会远˜qœä½ŽäºŽå¸‚åœÞZ­håQŒä½†˜q™ç§æ‰€è°“的“便宜”,是以其存在较大风险äؓ前提的。这一折扣åQŒå°±æ˜¯å…¸åž‹çš„风险溢ä­håQŒæ‰¿æ‹…不了风险,ž®×ƒ¸è¦è½»æ˜“触¼„°ã€?/p>

    ½Ž€å•è€Œè¨€åQŒæ³•æ‹æˆ¿å¤§å¤šéƒ½æ¶‰åŠå€ºåŠ¡¾U çº·åQŒå¼ƒæˆ¿æ–­ä¾›çš„比例不高åQŒå¤šçš„是借贷¾U çº·åQŒéƒ¨åˆ†è¿˜é™„带¿UŸèµåˆçº¦åQŒä¸ä»…清åœÞZ¸æ˜“,面对¿UŸèµåˆåŒåQŒè¿˜å¾—承受“买卖不破租赁”的代ä­håQŒè‡ªå·×ƒ¹°çš„房子未必能è½ÀL˜“住进厅R€?/p>

    

    ˜q™æ˜¯ä¿¡æ¯ä¸å¯¹¿U°å¯¼è‡´çš„¾l“果。债务¾U çº·ã€æˆ·¾cã€è¿‡æˆ·ä¸ª½EŽä¹‹¾cȝš„问题åQŒå¯ä»¥é€šè¿‡å‰æœŸè°ƒæŸ¥åŠ ä»¥é¿å…åQŒä½†æ¸…场问题åQŒå°¤éš¾è§£å†Ÿë€?/p>

    æ˜„¡„¶åQŒä¸å¸¦æ”¶ž®¾ã€åœ°ŒDµä¸€‹¹çš„法拍房,其最¾lˆç«žæ‹ä­hæ ég¸€èˆ¬ä¸ä¼šç¦»å¸‚场价太˜qœï¼Œä¹Ÿå°±ä¸å­˜åœ¨æ¡æ¼ä¹‹è¯´ã€‚而问题手ž®¾è¾ƒå¤šçš„法拍房,固然便宜åQŒä½†˜q™äº›é£Žé™©ä¼šä×oäºÞZ¸å ªå…¶æ‰°ã€?/p>

    å¤©ä¸Šä¸ä¼šæŽ‰é¦…é¥û|¼Œé¦…饼前面都是陷阱ã€?/p>

    03

    ž®äñ”权房åQšæ— ä¿éšœçš„灰色雷åŒ?/p>

    ž®äñ”权房åQŒé¡¾åæ€ä¹‰åQŒæ˜¯æ²¡æœ‰å®Œæ•´äº§æƒçš„房子,多集中于城中村。正是因为缺乏完整äñ”权,未缴¾U›_œŸåœ°å‡ºè®©é‡‘åQŒæ‰€ä»¥å…¶ä»äh ¼˜qœè¿œä½ŽäºŽæ­£å¸¸æˆ¿ä­hã€?/p>

    ž®äñ”权房在灰色地带运行,最大的问题åQŒè¿˜ä¸æ˜¯ä¸è¢«è®¤å¯ã€æ— æ³•æŠµæŠ¼å’Œè´äh¬¾åQŒè€Œæ˜¯å®ƒæ— æ³•åˆ†äº«æˆ¿ä»·ä¸Šæ¶¨çš„¾U¢åˆ©ã€‚(详见《楼市新规出収ͼŒ˜q™ç±»æˆ¿å­çœŸçš„凉了》)

    ä¸­å›½ä½æˆ¿çš„租金回报率不仅低于发达国家åQŒç›¸æ¯”于房ä­h涨幅åQŒæ›´æ˜¯å¯ä»¥å¿½ç•¥ä¸è®¡ã€‚购买小产权房,或许能收èŽïL§Ÿé‡‘(自住åQ‰å›žæŠ¥ï¼Œæˆ–许也能跟随上涨åQŒä½†ä¼šé”™˜q‡å¤§å®½æ¾æ—¶ä»£æˆ¿ä­h暴涨的机会ã€?/p>

    åŒæ—¶åQŒä¸è¦æŒ‡æœ›å°äº§æƒæˆ¿è{æ­£ã€?/p>

    åœ¨ä¸åŠ¨äñ”登记˜q‡ç¨‹ä¸­ï¼ŒåŒ…括™å¶å±‚在内的多地都¾UïLº·å¼ø™°ƒåQšé˜²æ­¢å°äº§æƒæˆ‰K€šè¿‡ä¸åŠ¨äº§ç™»è®°åˆæ³•åŒ–ã€?/p>

    

    åŒæ—¶åQŒåœ¨çŽ°æœ‰çš„房åœîCñ”环境下,ž®äñ”权房短期转正的可能性微乎其微。不仅是因äؓž®äñ”权房未缴¾U›_œŸåœ°å‡ºè®©é‡‘åQŒå³ä½¿æ„¿æ„è¡¥ä¸ŠåœŸåœ°å‡ºè®©é‡‘åQŒæ”¿åºœä¹Ÿä¸ä¸€å®šæ„¿æ„ç¬‘¾UŸë€?/p>

    å› äؓž®äñ”权房规模庞大åQŒä¸€æ—¦æ”¾å¼€åQŒå°†ä¼šå¯¹ä½æˆ¿å¸‚场产生巨大冲击ã€?/p>

    æ ÒŽ®å¦‚是金融的统计,全国ž®äñ”权房¾U¦äؓ73亿åã^方米åQŒå æ¯”约ä¸?4%。而商品房ä¸?12亿åã^方米åQŒçº¦ä¸ºæ•´ä½“住房的38%ã€?/p>

    æ›´å…³é”®çš„问题是,如果一旦面临城中村攚w€ ï¼Œè´­æˆ¿è€…未必能获得赔偿。最¾lˆï¼Œå®ÒŽ˜“落得竹篮打水一场空的下场ã€?/p>

    æ‰€ä»¥ï¼Œå¦‚果不是˜q«ä¸å¾—å·²åQŒå…ˆä¸è¦åŽ»è€ƒè™‘ž®äñ”权房。有恒äñ”才有恒心åQŒè¿™é‡Œçš„恒äñ”åQŒä¸€å®šè¦æ˜¯å—法律保护的、跟随时代潮‹¹çš„、åƈ且行之久˜qœå¹´çš„ã€?/p>

    04

    è‡ªæŒå•†å“æˆ¿ï¼šè¢«æ”¿½{–封堵而死

    ˜q™ä¸€è½®æ¥¼å¸‚调控最大的创新åQŒå°±æ˜¯æŽ¨å‡ÞZ¸€¾pÕdˆ—自持商品房地块,从而äؓ¿UŸå”®òq¶ä‹D提供真正的突破ã€?/p>

    æ‰€è°“自持商品房åQŒæŒ‡çš„是开发商需要长期自持、整体登记、不得分剌Ӏå¿…™åȝ”¨äºŽç§Ÿèµçš„房源。在现实中,一些开发商ž®†è‡ªæŒå•†å“æˆ¿åˆ†å‰²åQŒåƈ以签订长è¾?0òq´çš„¿UŸèµåˆåŒåQŒæ¥å®žçŽ°â€œæ˜Ž¿UŸå®žå–”的目的ã€?/p>

    ˜q™ç§æ½œè§„则,在这两年可谓甚嚣ž®˜ä¸ŠåQŒé€šè¿‡â€œæ˜Ž¿UŸå®žå”®â€ï¼Œ˜q™äº›è‡ªæŒå•†å“æˆ¿å°±æœ‰äº†ž®äñ”权房和公寓的双重特色åQŒç§Ÿé‡‘回报率相对较高ã€?/p>

    ä½†é—®é¢˜æ˜¯åQŒæ”¿½{–å·²¾lå¼€å§‹å¯¹˜q™ç±»å•†å“æˆ¿è¿›è¡Œå°å üc€?/p>

    æ—©åœ¨7月,杭州ž®±å‡ºå°æ”¿½{–,自持商品房租期不得超˜q?0òqß_¼Œä¸”单‹Æ¡æ”¶å–租金不­‘…过1òqß_¼Œä¸€òq´å†…的租金不得上调ã€?/p>

    

    11月,òq¿å·žä¹Ÿå‡ºå°æ–°è§„,˜q›ä¸€æ­¥æ˜Ž¼‹®ï¼š

    è‡ªæŒ¿UŸèµä½æˆ¿åQŒæˆ¿åœîCñ”开发企业应整体甌™¯·ç™»è®°åQŒä¸å¾—分剌Ӏé”€å”®ã€è{让及拆分抉|Š¼ã€‚新增租赁住房租赁合同期限不得超˜q‡äºŒåå¹´åQŒç§Ÿé‡‘收取鼓励押一付一。押金最高不得超˜q‡æœˆ¿UŸé‡‘二倍,一‹Æ¡æ€§æ”¶å–租金的不得­‘…过一òq´ã€?/p>

    ä¸€‹Æ¡æœ€é«˜åªèƒ½æ”¶å–一òq´ç§Ÿé‡‘,˜q™å¯¹äºŽæ€¥äºŽå›žç¬¼èµ„金的开发商åQŒæ— å¼‚于晴天霚w›³åQŒâ€œæ˜Ž¿UŸå®žå–”的½Iºé—´ä¸¥é‡èŽç¾ƒã€?/p>

    æ˜„¡„¶åQŒè‡ªæŒå•†å“æˆ¿åQŒæœ¬æ„æ˜¯ä¸ºç§Ÿèµå¸‚场提供更多增量,所以其土地ä»äh ¼ç›¸å¯¹ä¾¿å®œåQŒè¿™æ˜¯æ”¿½{–性住房的一¿Uä½“现åŞ式。如果自持商品房在运作之下,都摇íw«ä¸€å˜äؓ可卖的“类商品戎쀝,那政½{–意义必然大打折扣ã€?/p>

    æ˜„¡„¶åQŒæœªæ¥æ”¿½{–封堵只会更加严厉,而不会放松ã€?/p>

    05

    è’™çœ¼ä¹°æˆ¿çš„时代已¾lè¿‡åŽ?/p>

    ˜q‡åŽ»20òqß_¼Œåªè¦è’™çœ¼ä¹°æˆ¿åQŒåŸºæœ¬èµšå¾—盆满钵满。无è®ÞZ½ æŠ•èµ„的是住宅、公寓、小产权房还是其他类型的房地产,基本都不会亏本ã€?/p>

    ˜q™ä¸ª¾l“论的确正确无误åQŒä½†é—®é¢˜˜q™æ˜¯¾l“果论的上帝思维ã€?/p>

    é—·å¤´ä¹°æˆ¿çš„逻辑之所以成立,是因为恰好赶上了¾læµŽé«˜é€Ÿå¢žé•¿çš„时代åQŒåœ¨¾læµŽå¢žé•¿çš„时代又遇上了大放水åQŒåœ¨å¤§æ”¾æ°´çš„同时又得åˆîCº†æ”¿åºœå¯¹äºŽæˆ¿ä­h的刚性担保ã€?/p>

    å¦‚今åQŒæ—¶è½¬åŠ¿¿U…R€?/p>

    10òq´å‰åQŒæˆ¿ä»¯‚™½ç„¶ä¸€åº¦å¤§è·Œï¼ŒåŽæ¥éšå³åå¼¹å†åˆ›æ–°é«˜ã€‚这背后是,¾læµŽä»åœ¨é«˜é€Ÿå¢žé•¿ï¼Œå±…民收入也在大幅增加åQŒè´§å¸æ”¾æ°´ä»æœ‰æ•ˆåŠ›ï¼Œäººå£ã€åŸŽé•‡åŒ–½{‰åŸºæœ¬é¢ä¹Ÿä¼šé­é‡å›°éš¾åQŒæ‰€ä»¥æˆ¿ä»·åå¼ÒŽ˜¯åœ¨æƒ…理之中ã€?/p>

    10òq´ä¹‹åŽçš„今天åQŒæ¥¼å¸‚的环境完全不同。经‹¹Žè¿›å…¥æ–°å¸¸æ€ï¼Œä¸‹è¡ŒåŽ‹åŠ›æ—¥å¤ä¸€æ—¥ï¼›å±…民收入增速下滑,而债务却高居不下,居民杠杆率创出新高。äh口、城镇化½{‰åŸºæœ¬é¢å¼€å§‹é­é‡å›°éš¾ï¼Œè‡³äºŽæ”¾æ°´çš„效应,在国内外环境¾U¦æŸä¹‹ä¸‹åQŒæ•ˆæžœè¶Šæ¥è¶Šæœ‰é™ã€?/p>

    ˜q™ç§èƒŒæ™¯ä¸‹ï¼Œä¹°æˆ¿ž®šä¸”需要è°}慎,遑论ž®äñ”权房、公寓、自持商品房和法拍房åQ?/p>

    è’™çœ¼ä¹°æˆ¿çš„时代已¾lè¿‡åŽ»ï¼Œæ¯ä¸ªäººéƒ½è¦å®ˆå¥½è‡ªå·Þqš„财富ã€?/p>

    

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